Was sind Eigenmittel?
Eigenmittel sind ein entscheidender Faktor bei Immobilienfinanzierungen, da Banken oft einen Eigenmittelanteil von mindestens 20 % fordern. Alpen Kredit hilft dir dabei, die für die Finanzierung anerkannten Eigenmittel zu berechnen und unterstützt dich beim optimalen Einsatz deiner Ersparnisse. Nachfolgend erfährst du, was als Eigenmittel anerkannt wird und wie sich eine ausreichende Eigenkapitalquote positiv auf deine Kreditbedingungen auswirkt.
Was zählt als Eigenmittel?
Zu den anerkannten Eigenmitteln zählen:
- Bargeld und Sparkonten: Dazu gehören klassische Sparbücher und Tagesgeldkonten.
- Bausparverträge und Versicherungen: Diese beinhalten oft einen garantierten Rückkaufwert und können voll als Eigenmittel eingesetzt werden.
- Immobilienbesitz: Grundstücke und Vorsorgewohnungen lassen sich als Sicherheit für einen Kredit einsetzen.
- Wertpapiere und Edelmetalle: Aktien und Fonds werden oft nur teilweise berücksichtigt, während stabile Werte wie Gold zu 100 % als Eigenmittel anrechenbar sein können.
- Kredite und Darlehen von privaten Personen: Diese gelten ebenfalls als Eigenmittel, sofern sie als Unterstützung für den Immobilienkauf zur Verfügung stehen.
- Baumaterial und Eigenleistung: Bei Neubauprojekten kann auch Eigenleistung den Eigenmittelanteil erhöhen.
Berechnung der Eigenmittelquote
Die Eigenmittelquote berechnet sich aus den Gesamtkosten des Immobilienprojekts. Dazu zählt nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten von ca. 10 %, beispielsweise für Notargebühren oder die Grunderwerbssteuer. Durch Hinzuzählen der Nebenkosten wird die tatsächliche Finanzierungssumme ermittelt, auf deren Grundlage die Eigenmittelquote berechnet wird.
Beispielrechnung
Angenommen, der Verkehrswert einer Immobilie beträgt 200.000 Euro, und die Nebenkosten belaufen sich auf 20.200 Euro. Die Gesamtkosten betragen somit 220.200 Euro. Wenn 30.000 Euro an Eigenmitteln vorliegen, ergibt sich eine Eigenmittelquote von 13,62 %.
Warum Eigenmittel wichtig sind
Je höher die Eigenmittelquote, desto geringer ist das Risiko, insbesondere bei steigenden Zinsen. Außerdem bieten Banken bei höheren Eigenmitteln oft bessere Kreditkonditionen. Für Käufer, die eine Immobilie als Vorsorge oder Wertanlage sehen, empfiehlt Alpen Kredit eine Eigenkapitalquote von 30–40 %.
Vorteile:
- Geringere Kreditzinsen: Eigenmittel senken die Kreditsumme und damit die zu zahlenden Zinsen.
- Bessere Kreditbedingungen: Banken gewähren günstigere Konditionen, wenn das Risiko geringer ist.
- Absicherung gegen Zinsanstieg: Eine höhere Eigenmittelquote hilft, die Rendite stabil zu halten.
Nachteile:
- Notgroschen einplanen: Eine ausreichende Reserve sollte erhalten bleiben, um unvorhergesehene Ausgaben abzudecken.
- Vorsorgeimmobilien: Ein zu hoher Eigenkapitalanteil kann steuerliche Nachteile für Vorsorgeimmobilien bedeuten.
Zusätzliche Sicherheit durch Bestandsimmobilien
Besitzt du bereits eine teilweise oder vollständig abbezahlte Immobilie, kannst du diese als zusätzliche Sicherheit einsetzen. Dabei handelt es sich um eine Simultanhypothek, bei der die Hypothek auf zwei Immobilien aufgeteilt wird, wodurch die Eigenmittelquote erfüllt wird.
Beispiel: Simultanhypothek
Wenn du eine neue Immobilie mit einem Verkehrswert von 200.000 Euro kaufen möchtest und bereits eine Immobilie im Wert von 350.000 Euro besitzt, kann die bestehende Immobilie als zusätzliche Sicherheit genutzt werden, sodass die Bank eine Hypothek in beiden Immobilien eintragen kann.
